Så skapar förvärv och ombyggnad av kyrkor långsiktigt värde

När fastighetsägare står inför komplexa projekt hamnar fokus ofta på ekonomi, teknik och genomförande. Det är naturligt – men det är också en förenkling. Vissa fastigheter kräver något mer. De kräver förståelse för sammanhang, historia och framtida användning på samma gång. S:t Johannes kyrka i Stockholm är ett sådant projekt. 

Den 1 maj invigdes kyrkan som stiftskyrka i Stockholms katolska stift – en stillsam, högtidlig och djupt berörande dag. För oss på Ebab markerade det slutet på en resa som började långt tidigare, i ett uppdrag som till en början liknade en traditionell fastighetsaffär.

Vad är en kyrka värd – egentligen?

I början av arbetet ställdes en till synes enkel fråga: vad är en kyrka värd? 

Ur ett strikt ekonomiskt perspektiv är svaret tydligt. En kyrkobyggnad genererar sällan några direkta kassaflöden, men innebär samtidigt ett omfattande ansvar – tekniskt, juridiskt och långsiktigt. Men frågan visade sig snabbt vara felställd. 

S:t Johannes kyrka ska inte främst räknas i ekonomiska termer. Den ska bäras. Som ett rum för stillhet i en orolig tid, som en plats för gemenskap och som en del av ett levande kulturarv sedan 1800‑talet. 

För fastighetsägare är detta en viktig påminnelse: värdet i en fastighet är inte enbart kopplat till fastighetens läge eller förmågan att generera positiva kassaflöden och driftnetto – men det är ofta avgörande.

Från affär till genomförande – där värdet skapas

Arbetet med S:t Johannes började i det tidiga skedet, där Ebab bistod med rådgivning och teknisk samt miljömässig due diligence under processen vid transaktionen mellan Svenska kyrkan och Katolska stiftet.

Vi på Ebab har varit en mycket stor del av överlåtelseprocessen för denna kyrka med avseende på den tekniska och miljömässiga due dilligence-processen och transaktionen mellan Svenska Kyrkan och Katolska Kyrkan samt genomförd renovering av kyrkan.

- Mattias von Malmborg, ansvarig för tekniska due dilligence

Det tydliggör en central insikt: värdeskapandet börjar långt innan byggstart. Det handlar om att förstå helheten – från affär till framtida användning – och att säkerställa att beslut i tidiga skeden håller hela vägen. Det handlar om att knyta ihop affär, strategi och genomförande, så att projektet inte tappar riktning mellan olika skeden.

Att utveckla utan att förlora det som är unikt

Efter förvärvet tog ett nytt skede vid: att anpassa kyrkan till en ny funktion utan att förlora dess identitet. 

I praktiken innebar det en varsam omgestaltning av kyrkorummet till katolsk liturgi, samtidigt som byggnadens historiska värden bevarades och restaurerades. Befintliga bänkar, orgel och arkitektoniska uttryck har renoverats och kompletterats snarare än ersatts. 

Det här är en av de mest komplexa delarna i många projekt. För fastighetsägaren handlar det om att fatta beslut där varje förändring påverkar både funktion och kulturvärde. 

Samtidigt är det just här det långsiktiga värdet skapas – i förmågan att utveckla utan att sudda ut det som gör platsen unik.

Teknik och hantverk i samspel

Bakom resultatet finns ett omfattande tekniskt arbete. Taket har renoverats med återbruk av befintlig skiffer, material har restaurerats och befintliga ursprungliga golv har återställts. Åtgärder har genomförts med stor precision för att säkerställa byggnadens funktion över tid.  

I den här typen av projekt blir det tydligt att teknik inte kan standardiseras fullt ut. Varje lösning måste anpassas till byggnadens förutsättningar och historia. 

Det kräver både teknisk kompetens och respekt för hantverket – och en förståelse för att kvalitet ofta sitter i detaljerna.

Samverkan som avgör projektets utfall

S:t Johannes är också ett exempel på hur avgörande samverkan är i komplexa projekt. Arbetet har skett i nära dialog mellan beställare, entreprenörer, antikvarier och myndigheter. 

Det speglar något viktigt: projektet är inte bara en teknisk leverans, utan ett gemensamt arbete där många perspektiv måste mötas. För fastighetsägare innebär det att struktur och samarbete ofta är lika avgörande som teknik och ekonomi.

När värdet blir tydligt i användningen

I dag fylls S:t Johannes kyrka återigen av människor. Det ger perspektiv på vad värde egentligen är. Inte bara i kalkyler – utan i hur en plats används, upplevs och fortsätter vara relevant över tid. Värdet finns i det gemensamma rummet. I kulturarvet som lever vidare. I att byggnaden fortsätter att fylla en funktion i människors liv.

Vad betyder det för dig som fastighetsägare?

Även om få projekt ser ut exakt som S:t Johannes, är utmaningarna ofta desamma. Osäkerhet i tidiga skeden, komplexa intressentbilder och ökade krav på hållbarhet och återbruk präglar stora delar av dagens fastighetsutveckling.

Det som avgör är förmågan att arbeta med helheten. Att koppla ihop affär, teknik och användning – och att skapa strukturer där alla delar stödjer varandra. Det är så långsiktigt värde skapas i dag.

Att få vara en del av både förvärvet och genomförandet vid S:t Johannes kyrka är något mer än ett projekt. Det är ett ansvar – och ett förtroende. För i slutändan handlar det inte bara om byggnader. Det handlar om platser som bär människor, över tid.

– Thomas Järlö, affärs- och fastighetsutvecklare